2021珠中江年度地产总结 之 珠海
12月份的珠海房地产市场，随着多个楼盘低价促销，斗门有楼盘抛出8000元的罕见低价，在购房者眼中，好像房价真的跌了。不过，纵观全年来看，其实，2021年珠海房地产市场，不论是从备案价格，还是成交量，均呈上涨趋势。
不可否认的是，随着开发商爆雷事件频出，2021年开发商资金链紧张已经是不争的事实。就全年看，珠海2021年商品房销售面积累计增速也在逐月下降，2021年1月增速高达151.8%，10月增速仅为23.2%。年初“价格跳涨”，年末促销，2021年珠海楼市年初和年末差异大，但整体而言仍较为平稳。
新房供应量走高备案价上涨
城市快速发展、人口快速增长，在此背景下，2021年珠海楼市依然保持了“量价齐升”。珠海市统计局数据显示，2021年1-10月，商品房销售面积累计达429.21万平方米，同比增长23.2%，其中住宅面积达378.75万平方米，同比增长23.8%。商品房待售面积累计为347.62万平方米，同比增长13.4%，其中住宅135.31万平方米，同比增长1%。
但从11月的数据来说，珠海又新增了3121套备案新房源。具体来看，香洲区1849套，金湾区553套，斗门区719套，主要集中在香洲区。其中十字门是香洲区的主要供应大户，中海寰宇天下两次备案，备案了6栋产品，共计449套。另外，南湾、南屏、唐家北围、后环等区域供应房源也不少，都在200套以上。在西区方面，金湾区及斗门区此次备案的并不是很多，共计1272套新房，备案项目基本都是老盘推新。经统计，在刚过去的三个月里，珠海商品房备案套数达到了14274套，新房供应量仍在不断走高。
“量”之外，我们也关注到“价”的变化。2021年，珠海楼市另一个标志性事件，就是香山湖片区的火热，香山湖片区楼盘成交出现5万元以上成交价。而该片区的新房甚至出现了4万以上高价被“抢房”的标志性事件。香山湖片区的炒作，主要缘于以下几大原因，一是该片区公务员多，购房需求大；二是香山湖公园等公共配套的加持；三则是学区因素，凤凰中学加入珠海一中教育集团，导致凤凰小学、凤凰中学成为标准的“学区房”，进一步催化了片区的房价。
除了“领涨”的香山湖片区外，珠海各片区备案价上涨的居多，如航空新城片区部分楼盘备案价破3万，南屏片区备案价在2.5万以上，东桥旧改项目备案价达到4万+，珠海大桥东最新开盘的华发水岸华府备案价甚至也已经超过3万元。
11月全市住宅成交均价约2.7万元/㎡
不少购房者可能还记得，2021年初，珠海楼市“涨”声一片，有些热门楼盘甚至一房难求。而再来看看最新的数据，可谓光景完全不同。
2021年初，经过疫情的历练，对美好生活的向往和被压抑了一年的购买力急需释放。从春节期间开始，全国的购房者涌入珠海，日光盘、卖断货、封盘涨价……这期间珠海楼市高歌猛进、供需两旺。不过，这期间周边的深圳和东莞同样走出了惊人的市场行情，涨幅远超珠海，东莞甚至因此被国家住建部约谈。
然而，年底情形完全不同。中原监控数据显示，2021年11月，珠海楼市继续延续低温状态，住宅供需持续下行，房价结构性回调，全市住宅市场成交均价26929.66元/㎡，环比稍降3.98%，同比上涨20.25%。11月住宅市场供应萎缩，环比、同比跌幅均超两成，全市新增供应24.88万㎡（2130套），环比减少20.23%，同比减少21.91%。本月住宅市场供应回落，备案随之减少，全市住宅新增备案36.22万㎡（3145套），环比减少14.54%；市区备案量占比扩大至超6成，备案均价稳步上升，本月全市备案均价33547.00元/㎡，环比上涨7.15%。
住宅市场持续冷清，网签量跌至除2月外年内最低水平，本月全市住宅网签31.17万㎡（2918套），环比减少10.04%，同比减少36.60%，市区占比约46.99%。
总体而言，刚刚过去的11月市场持续遇冷，观望情绪浓厚，全市开盘去化率仅11.97%，环比下降约23个百分点，同比下降超47个百分点。全市商品住宅库存量及去化周期逐月攀升，据中原监控数据，截至11月末全市住宅库存341.32万㎡，按近6个月去化速度，库存去化周期延迟至14.57个月。
房企债券违约规模创新高
2021年，中央层面动作不断，中心点就一个，那便是促进房地产市场稳定。住建部、国家发改委、银保监等8个部门联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，决定持续开展整治规范房地产市场秩序工作，促进房地产市场平稳健康发展。银保监召开2021年年中工作座谈会暨纪检监察工作座谈会强调，要严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。再次强调“房住不炒”和“三稳”的房地产调控目标，保持房地产金融政策的连贯性、一致性，实施好房地产金融审慎管理制度。
在此背景下，2021年，中央从坚持“三道红线”和落实金融机构房地产贷款集中度管理，房企融资受限，叠加按揭贷款额度紧张，放款周期延长等方面进一步完善调控政策。陆续出现了华夏幸福、泰禾、恒大、佳兆业等开发商“爆雷”事件，开发商现金流紧张已经成为了公开的事实。
全国范围内，房企债券违约规模创新高，民企违约居多，甚至包含部分“绿档”房企。房企债券违约，从2020年下半年开始明显增多，2021年前10月达320亿元、创近年来新高，考虑离岸市场情况，违约债务规模更大；除公开债券外，银行贷款、信托等违约也增多。债务违约风险发酵下，银行放贷、机构投资地产债券等较为谨慎，地产债融资单季度一度收缩超500亿元、成本快速攀升，导致房企再融资现金流紧张、违约风险进一步上升。
受此影响，珠海也出现了一些楼盘停工、挪用预售监管资金等现象。在本年度，珠海陆续出现了泰禾中央广场、恒大楼盘等停工事件。
珠海发布十大购房风险提示
2021年，南都对房地产领域部分乱象持续曝光，其中包括保税区“办公变公寓”乱象，电商费乱象，挪用预售监管资金乱象，超备案价售房乱象。相关的报道也引发了行业主管部门的高度重视。
9月30日，珠海市住房和城乡建设局对外发布了《购房重大风险提示》，明确列举了十项购房中存在的现象，存在“重大风险”。十项风险中，其中多项风险，如电商费、购房款打入非监管账户、酒店式公寓等。值得注意的是，这是珠海市住房主管部门首次明确就电商费进行提醒，并将其列入“购房重大风险”。
今年10月初，珠海市住房和城乡建设局再次发出《关于进一步加强我市商品房预售资金监管工作的通知》，要求全市各房地产开发企业需迅速开展对项目预售资金收存情况的自查自纠，及时将未存进预售资金监管账户中的所有款项转入监管账户。并要求各级住建部门需加强对企业预售资金收存情况的检查。
此外，住建局还要求在购房时增加一道相应程序保障购房者权益。住建局要求，各房地产开发企业在收取购房人定金前，须提供告知承诺书给购房人签署，告知购房人将后续房款存入《商品房预售许可证》上载明的商品房预售资金监管账户，并注明监管银行及商品房预售资金监管账户等信息。
在保税区“办公变公寓”乱象报道后，主管部门也采取了多项措施，包括要求购房者购房前签署《非住宅告知书》等。
坚持“房住不炒”均衡发展
12月10日闭幕的中央经济工作会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，强调推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。可以说，“房住不炒”仍是2021年珠海官方的主基调。
8月，珠海市住建局发布了关于《珠海市住房发展“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要（征求意见稿）》，其中就明确表示，“房住不炒”定位更加突出住房的居住属性和民生属性，要求落实城市主体责任，完善房地产长效机制，确保市场平稳健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。要求房地产企业加快向城市综合服务运营商转型，防范化解“高杠杆、高周转”模式运作引发的各类风险。
采写：南都记者 朱鹏景
摄影：南都记者 陈辉
