南都讯 珠海写字楼空置率已经上升至近五年最高水平。日前，全球领先的房地产服务商第一太平戴维斯在珠海发布了2020年全珠海的地产市场分析报告。南都记者获悉，根据其最新数据，2020年，全市四个甲级写字楼项目皆于下半年交付，共计为市场带来28.4万平方米写字楼面积，叠加之于本地市场规模而言大量的新增供应入市，全市空置率同比上升4.6个百分点，至47.4%，为近五年最高水平。“写字楼难卖”成为珠海地产市场面临的难题。
写字楼 今年全市预计有10个项目入市
数据显示，截至2020年第三季度末，珠海市地区生产总值为人民币2，508.53亿元，同比增速实现由负转正，达0.6%，其中第三产业同比增速达3.3%。前八月，全市新兴服务业持续向好，互联网和相关服务、软件和信息技术服务业营收同比增长8.9%。2020年，全市四个甲级写字楼项目皆于下半年交付，共计为市场带来28.4万平方米写字楼面积，珠海甲级写字楼物业市场总存量也因此上升至166.3万平方米。
疫情对本地企业经营造成显著冲击，部分企业因经营难以维系最终退租，亦有部分租户出于办公成本节约考量而缩减租赁面积。受此影响，叠加之于本地市场规模而言，大量的新增供应入市，全市空置率同比上升4.6个百分点，至47.4%，为近五年最高水平。
尽管如此，自下半年以来部分行业租赁需求稍有回暖。其中，源于金融行业租赁需求逐步提升，并于期内录得数个大宗租赁成交；此外，酒店、教育等消费者服务行业也恢复了一定程度租赁需求。
因市场既有供过于求态势延续，叠加整体租赁需求备受疫情冲击，与此前数年相较，本年业主对项目租金预期随之普遍下调。截至年末，珠海甲级写字楼物业市场平均租金下跌至人民币每平方米每月93.1元，租金指数同比下跌2.0%。
记者获悉，2021年，全市预计有10个写字楼项目入市，共计为市场带来76.2万平方米新增供应，供应面积约为过去十年年均水平的5倍。其中逾70%新增供应将位于横琴，届时区域将出现更为显著的供过于求的问题，项目间竞争料将继续加剧。
随着本地经济持续向好发展，源于金融、现代服务业企业租赁需求有望维持稳定。但鉴于即将到来的供应高峰叠加市场供过于求现状，全市空置率料将继续上升。受市场供需关系影响，业主方情绪预计持续倾软并愿意下调租金或提供更多软性财务条件（如提供更长免租期）等促成交易，全市平均租金预计持续下跌。
商场 受疫情影响，空置率为历史最高水平
疫情之于本地旅游业打击仍尤为显著，截至2020年11月末，珠海全市接待过夜游客仅111万人次，同比降幅高达54.0%。消费市场亦因此受挫，同期全市社会消费品零售总额同比下降9.1%，累计至人民币823.75亿元。2020年，位于老香洲的优特汇于第四季度开业入市，为市场带来13.8万平方米新增供应，全市零售物业市场总存量上升至86.3万平方米。
鉴于本地疫情防控卓见成效，全市大部分购物中心本地客流量于下半年逐步恢复，直至年末近乎可达疫情前水平，但旅游消费群体的完全恢复仍取决于疫情走向，尚需时间。鉴于本地客流恢复，年末部分本地餐饮、零售品牌已展现出拓店意愿，但其问询多在为次年业务扩张进行准备。
本年，因早期疫情负面冲击过于显著，项目退租面积普遍未能于下半年完全弥补，全市空置率同比上升4.8个百分点，至21.5%，为历史最高水平。
因受疫情最直接最显著冲击，市场租赁需求表现疲软，业主大幅降低租金预期，以期挽留租户保证入驻率或吸引品牌进驻。截至年末，全市购物中心首层平均租金录得人民币每平方米每月380元，租金指数同比下跌6.9%。
据悉，2021年，珠海市零售物业市场预计有三个新项目入市，届时将为全市带来24.8万平方米新增供应。
随着宏观经济持续回暖加之本地客流的恢复，零售商对市场扩张信心预计小幅提升，本地餐饮、中小零售品牌租赁需求预计有所回暖，但中高端品牌对其扩张仍持审慎态度。鉴于当前本地零售市场供需关系，叠加较大量新增供应的入市，项目招商压力犹存，全市空置率预计保持上升趋势。租赁市场竞争加剧，推动业主进一步让渡适当议价空间吸引优质租户，全市租金水平预计有所下调。
住宅 成交均价稳中有升
与写字楼市场的冷清相比，珠海住宅市场一直表现颇为亮眼。合富研究院（珠海）与深圳国策统计数据均显示，经过3个月的恢复期后，2020年5月起，全市楼盘加推及新盘入市速度明显加快，市场反应积极。三、四季度，珠海楼市进入“修复”阶段，房企营销进一步加码。全市上月更迎来一波销售高峰，销量明显回升。从全年数据看，合富研究院（珠海）统计显示，珠海全年住宅新增供应约392万㎡，同比下降约2.4%；网签成交约396万㎡，同比下降约11.3%，全市成交均价约25230元/㎡，同比增长约10%。
2020年珠海一手住宅供需量均有所下跌，但价格仍小幅上涨，表明市场对珠海仍然看好。从每月数据看，5月至12月，除9月外一手住宅网签成交量一直保持上升，不难看出珠海楼市正加快复苏。
2020年11月27日，珠海市人力资源和社会保障局发布《珠海市人民政府办公室关于进一步放宽我市人才引进及入户条件的通知》，对本市用人单位引进的且在珠海市缴纳社会保险费或工资薪金个人所得税的人才进一步放宽入户条件，此举在助力珠海吸引更多人才落户的同时，亦将为住宅市场注入新需求。
截至2020年11月底，全市住宅成交量已达2019年全年的92.4%，同比上升4.0%，至357.5万平方米。
2020年，全市住宅成交均价稳中有升，2015至2019年其年均复合增长率达13.5%。自2018年以来，在中央“房住不炒”原则指引下，市场更趋健康发展，2019年全市住宅成交均价同比上升2.7%，至人民币每平方米23250.5元。截至2020年上半年，全市住宅成交均价达人民币每平方米23882.0元，较2019年年末上升2.7%。
2021年，整体而言，珠海住宅市场供应仍将源于金湾、斗门等区域。但临澳区域（如横琴）或将为市场注入更多高端住宅供应，为本地乃至港澳人士提供更多元化置业选择。本地人口规模的壮大有望为市场注入更多购房刚需。同时，港珠澳大桥提供的港澳通行便利性加之毗邻澳门的区位优势亦有望为市场带来源于港澳人士的购房需求。
采写：南都记者 朱鹏景
